Le Guide de l'Acheteur

L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE

Acheter une propriété en Espagne devrait s'avérer relativement simple. Cependant, il est toujours recommandé de faire appel aux services d'un agent immobilier reconnu, d'un avocat et d'un notaire.

PROCESSUS D'ACHAT

Une fois que la propriété a été choisie, qu'une offre a été faite et acceptée par le vendeur, les termes du contrat de l'acte de vente sont convenus:

Un acompte (reserva) est versé pour retirer la propriété du marché. Ce montant s'élève généralement à 1 % du prix de vente convenu.
Une date est fixée pour la signature du contrat privé entre les parties, date à laquelle il est d'usage de verser 10 % du prix de vente convenu.
La formalisation de l'acte de vente (acte authentique) doit être signée par les deux parties par-devant un notaire public espagnol. Le rôle de ce dernier consiste à certifier cet acte de vente et à le déclarer document public inscrit au registre.

N.I.E. (NUMÉRO D'IDENTIFICATION DES ÉTRANGERS)

Tout acheteur n'ayant pas la nationalité espagnole doit obtenir un « NIE » auprès de la Police locale. Ce numéro s'avère obligatoire lors de toute transaction immobilière (achat, vente, paiement d'eau/électricité/gaz, assurances, etc.). Notre avocat peut vous permettre d'obtenir le NIE plus facilement.

PERMIS DE SÉJOUR

Il n'est pas nécessaire de détenir un permis de séjour pour acheter une propriété en Espagne, à moins que vous prévoyiez d'y vivre durant plus de 183 jours civils par an. Dans ce cas, vous devrez déposer une demande de résidence fiscale en Espagne. Les citoyens n'appartenant pas à l'Union Européenne, et souhaitant vivre de manière permanente en Espagne, devront obtenir un visa du Consulat espagnol dans leur pays d'origine afin de demander un permis de séjour.

« VISADO DE ORO » (VISA D'OR) / GOLDEN VISA

Dans le but d'augmenter les investissements en Espagne, le gouvernement a décidé en 2013 d'accorder un permis de séjour valide pendant 2 ans (5 ans depuis 2015 et comprenant le permis de travail dans le pays), ainsi qu'une voie vers la citoyenneté à long terme, à tous ceux prêts à investir au moins 500 000 € dans une propriété espagnole. D'autres alternatives à l'investissement immobilier sont possibles pour obtenir ce visa : déposer un million d'euros sur un compte bancaire espagnol, investir le même montant dans des parts sociales d'entreprises espagnoles ou deux millions d'euros en dette publique espagnole ou encore, introduire dans le pays un projet créant des emplois.

Ce visa peut être renouvelé indéfiniment tant que l'investissement est maintenu. Pendant un an, l'investisseur peut vivre en Espagne ou non, sans mettre en péril son visa de séjour. Pour conserver et renouveler ce visa, le demandeur doit entrer sur le territoire espagnol au moins une fois par an.

FRAIS D'ACHAT / IMPÔTS

En général, les impôts, honoraires juridiques et frais directement liés à l'achat d'une résidence achevée s'élèvent à environ 9 % du prix de vente.

Propriétés neuves achetées directement auprès d'un promoteur ou d'un constructeur : aucun droit de transmission n'est à payer, mais une TVA (IVA) de 10 % sur la valeur de vente, plus 1,5 % d'impôt sur les actes juridiques documentés. Cependant, dans le cas des locaux commerciaux, de certains garages (non annexés à un logement) et de terrains achetés directement à un promoteur ou constructeur, la TVA s'élève à 21 % et s'y ajoute 1,5 % d'impôt sur les actes juridiques documentés.

Logements existants: il existe un impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) qui est fixé à 7 % de la valeur de référence* du bien pour toutes les transactions immobilières intervenant après le 28/4/21.

*Valeur de référence pour le calcul de l'ITP: est prise en compte la valeur la plus élevée entre le prix de vente déclaré et la valeur de référence. La valeur de référence est obtenue à partir de la valeur cadastrale de la propriété à laquelle est appliqué un coefficient qui dépend de chaque municipalité et que les autorités établissent sur la base des valeurs du marché. Cet indice est mis à jour chaque année. Pour consulter la valeur de référence d'une propriété, rendez-vous sur le site web du Cadastre espagnol avec la référence cadastrale du bien immobilier.

Certaines exceptions existent cependant pour les résidents, les professionnels et les entreprises :

Transmission d'un bien immobilier destiné à la résidence principale et dont la valeur ne dépasse pas 150 000 euros: 6 %.
Transmission d'un bien immobilier dont la valeur n'excède pas 150 000 euros lorsqu'il est destiné à la résidence principale de l'acquéreur et que ce dernier est âgé de moins de 35 ans, est victime de violence domestique, est victime de terrorisme ou lorsque le bien est acquis dans une commune présentant un problème de dépeuplement: 3,5 %.
Transmission d'un bien immobilier dont la valeur ne dépasse pas 250 000 euros, lorsque l'acquéreur est légalement considéré comme une personne ayant un handicap de 33 % ou plus, ou un membre d'une famille nombreuse: 3,5 %.
Acquisition d'un logement destiné à la revente par une personne physique ou morale qui exerce une activité professionnelle à laquelle s'appliquent les règles d'adaptation du Plan général comptable du secteur immobilier : 2 %. Le nouveau propriétaire disposera d'une période de 5 ans pour revendre la propriété. Si la vente ne se réalise pas dans le délai établi, le propriétaire devra verser la différence, afin de compenser et d'arriver au taux applicable normal.
Dans le cas où le vendeur comme l'acheteur sont des personnes morales ou des entrepreneurs assujettis à la TVA, et qu'ils renoncent à l'exonération de la TVA, un « mécanisme d'auto-liquidation de la TVA » a lieu. En conséquence, les taux suivants sont appliqués : 0 % sur la TVA et 1,2 % sur les actes juridiques documentés. En résumé, les ventes secondaires et ultérieures de biens immobiliers entre sociétés/entrepreneurs ne sont soumises qu'au paiement de l'impôt sur les actes juridiques documentés à hauteur de 1,2 %.
Certaines opérations auxquelles participent des sociétés de garantie mutuelle (SGR) ou des sociétés commerciales du secteur public andalou, dont l'objet est la prestation de garanties : 2 %.

FRAIS DE NOTAIRE ET D'AVOCAT :

Comme le stipule la loi, 80 % des frais de notaire sont à la charge du vendeur, bien que dans la pratique, il soit habituel que l'acheteur paie la totalité du montant. Les tarifs sont appliqués sur la base du barème établi par la loi. Les honoraires du notaire et l'enregistrement du titre de propriété au registre foncier sont établis par la loi qui en fixe le barème. Ils s'élèvent à environ 1,5 % du prix d'achat du bien.

Il est recommandé de faire appel à un avocat local pour conseiller l'acheteur sur tout aspect relatif à l'investissement. Les honoraires de l'avocat représentent environ 1 % du prix d'achat de la propriété.

INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER

La nouvelle propriété doit être enregistrée en procédant à l'inscription de l'acte de vente (acte authentique) au registre foncier. Cette inscription représente la dernière étape pour garantir le titre légal de la propriété.

TITRE DE PROPRIÉTÉ

Une propriété peut être détenue par une personne physique ou morale. Les personnes morales titulaires de la propriété peuvent être des entreprises espagnoles ou étrangères. Pour plus d'informations, lisez notre article sur l'achat de biens immobiliers par le biais d'une société.

Dans tous les cas, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal.

IMPÔTS ET FRAIS ANNUELS RELATIFS À LA PROPRIÉTÉ

TAXE FONCIÈRE (I.B.I)

Il s'agit d'un impôt sur la propriété immobilière perçu par la mairie et représentant actuellement un pourcentage de la valeur cadastrale. Cet impôt peut varier selon la commune où se trouve la propriété. À titre de référence, les barèmes applicables oscillent entre 0,3 % et 1,3 % de la valeur cadastrale du bien.

Avant de formaliser l'achat de la propriété, vous devez obtenir du vendeur la copie du dernier reçu de la taxe foncière payée. Sur ce justificatif, la valeur et le montant exact de l'impôt peuvent être vérifiés.

TAXE D'ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES

Le montant stipulé par les autorités locales devra être versé à ces dernières.

FRAIS DE COPROPRIÉTÉ

Ces frais devront être payés à la copropriété pour les services et l'entretien des zones communes lorsque le bien se trouve dans un lotissement ou dans un immeuble en copropriété. Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, ces frais devront être déjà payés et le propriétaire devra fournir un certificat délivré par la copropriété, portant la signature et le cachet de l'administrateur. Le coût dudit certificat sera à la charge du propriétaire.

IMPÔTS ANNUELS SUR LE REVENU

IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS (IRNR)

Il s'agit d'un impôt annuel devant être versé à partir de l'année suivant l'achat du bien. Le Trésor public espagnol (Hacienda) estime que tous les propriétaires non-résidents tirent des avantages économiques de leur propriété et attribue donc à chaque propriété un revenu annuel imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale de ce bien.

Si la valeur cadastrale de la propriété a été actualisée au cours des 10 dernières années, le montant imputé s'élève à 1,1 % de la valeur cadastrale, utilisée comme base pour calculer l'impôt des non-résidents. Si la valeur cadastrale a été actualisée il y a plus de 10 ans, le montant imputé atteint les 2 % de la valeur cadastrale.

Les propriétaires vivant dans des pays hors Union Européenne verseront 24 % de la base imposable (soit 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale).

Les propriétaires résidant dans un autre État membre de l'UE, en Islande et en Norvège paient 19 % de la base imposable. Ce taux réduit s'applique depuis 2016.

Lorsque le bien est loué à un tiers, les résidents de l'UE, de l'Islande et de la Norvège sont imposés trimestriellement sur un revenu net (déduction faite de certains frais) et à un taux d'imposition de 19 %. Tous les autres non-résidents sont imposés sur le revenu brut (aucun frais n'est déductible) à hauteur de 24 %. Dans ce cas et pendant la période de location, vous ne serez pas soumis à l'impôt sur le revenu imputé décrit ci-dessus mais sur le revenu réel.

IMPÔT SUR LE REVENU DES RÉSIDENTS

Les impôts appliqués aux résidents et aux non-résidents sont différents. Les revenus du travail, les biens immeubles, les gains fiscaux, etc. sont pris en compte. Nous vous recommandons de vous renseigner plus précisément auprès d'un professionnel, en raison des nombreux facteurs importants qui peuvent varier selon la situation de l'individu.

IMPÔT SUR LA FORTUNE EN ANDALOUSIE

L'impôt sur la fortune a été supprimé en Andalousie à partir du 21 septembre 2022.

BIENS APPARTENANT À UNE SOCIÉTÉ NON RÉSIDENTE

Lorsqu'une propriété est détenue par une structure corporative située dans une juridiction hors d'Espagne, un impôt annuel de 3 % de la valeur cadastrale est dû.